# Contentieux et Impayés

## Impayés de Charges

### Principe

Les charges de copropriété sont des dettes certaines, liquides et exigibles. Le syndic a l'**obligation** de procéder au recouvrement (art. 18 loi 1965). Le non-recouvrement engage la responsabilité du syndic.

### Procédure de Recouvrement (étapes progressives)

#### 1. Relance amiable (dès J+15 après l'échéance)

- Email ou courrier simple de rappel
- Mention du montant dû, de la date d'exigibilité
- Invitation à régulariser sous 15 jours
- Proposition de plan d'apurement si nécessaire

**Coût** : 0 EUR (frais internes syndic).

#### 2. Mise en demeure (J+30 si pas de réponse)

- LRAR obligatoire
- Mention du montant dû avec détail (appels de fonds, régularisation)
- Référence aux articles applicables (art. 10 et 14-1 loi 1965)
- Délai de 30 jours pour régulariser
- Avertissement des frais de recouvrement à la charge du débiteur (art. 10-1 loi 1965)

**Coût** : frais de LRAR (environ 6-8 EUR).

Voir template : [templates/mise-en-demeure.md](../templates/mise-en-demeure.md)

#### 3. Déchéance du terme (après mise en demeure restée sans effet)

**Art. 19-2 loi 1965** : après mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 30 jours, le syndic peut rendre immédiatement exigibles les provisions non encore échues.

Toutes les provisions de l'exercice deviennent exigibles (pas seulement l'impayé en cours).

#### 4. Injonction de payer (si < 5 000 EUR)

- Requête au tribunal judiciaire (pôle de proximité)
- Procédure non contradictoire (sans audience)
- Délai : quelques semaines
- Coût : frais de greffe (~40 EUR)
- Le copropriétaire a 1 mois pour faire opposition

#### 5. Assignation en paiement (si > 5 000 EUR ou opposition)

- Assignation devant le tribunal judiciaire
- Représentation par avocat obligatoire si > 10 000 EUR
- Procédure contradictoire (audience)
- Délai : plusieurs mois

#### 6. Exécution forcée

Si le jugement est obtenu :
- Saisie sur compte bancaire (saisie-attribution)
- Saisie sur salaire (saisie des rémunérations)
- Saisie immobilière (en dernier recours)

### Frais de Recouvrement (art. 10-1 loi 1965)

**Principe fondamental** : les frais nécessaires au recouvrement sont à la charge du copropriétaire débiteur, et non de la copropriété.

Cela inclut :
- Frais de mise en demeure (LRAR)
- Frais de relance
- Frais d'huissier
- Frais de procédure (injonction, assignation)
- Honoraires d'avocat (dans la limite de l'art. 700 CPC)

**Exception** : les frais d'action en justice engagée par le syndic au nom du syndicat (honoraires d'avocat, frais d'huissier) restent à la charge du syndicat en premier lieu, puis sont récupérés auprès du débiteur.

## Privilège Immobilier Spécial (art. 19-2 loi 1965)

Le syndicat des copropriétaires bénéficie d'un **privilège immobilier spécial** sur le lot du copropriétaire débiteur.

**Portée** : le privilège garantit le paiement de l'exercice en cours et des deux derniers exercices échus.

**Rang** : le privilège prime les hypothèques et les privilèges du prêteur de deniers (sauf hypothèques inscrites antérieurement à l'acte de copropriété).

**Inscription** : pas d'inscription nécessaire pour l'opposabilité (privilège occulte), mais inscription possible au service de la publicité foncière pour renforcer la protection.

## Hypothèque Légale (art. 19-1 loi 1965)

Le syndic peut prendre une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur, sans autorisation de l'AG.

**Utilité** : sécuriser la créance au-delà du privilège immobilier (qui ne couvre que l'exercice en cours + 2 exercices échus).

## Plan d'Apurement

Le syndic peut accorder un **échelonnement de paiement** au copropriétaire en difficulté.

**Conditions recommandées :**
- Demande écrite du copropriétaire
- Reconnaissance de la dette
- Échéancier précis (montants et dates)
- Clause de déchéance en cas de non-respect
- Information du conseil syndical

## Vente du Lot : Opposition et Privilège

En cas de vente d'un lot par un copropriétaire débiteur :

**Opposition** (art. 20 loi 1965) :
- Le syndic peut faire opposition au versement du prix de vente au vendeur
- L'opposition doit être notifiée au notaire dans les 15 jours de la notification de la mutation
- Le notaire doit verser au syndicat les sommes dues avant de libérer le solde au vendeur

**Pré-état daté** : document que le syndic remet au notaire avant la vente, indiquant les sommes dues par le vendeur.

**État daté** (art. 5 décret 1967) : document détaillé transmis au notaire lors de la mutation, comprenant :
- Sommes dues par le vendeur (charges, fonds travaux)
- Sommes dues au vendeur (avoirs, remboursements)
- Sommes qui seront dues par l'acquéreur
- Procédures en cours

## Copropriétés en Difficulté

### Alerte (art. 29-1A loi 1965)

Le président du tribunal judiciaire peut être saisi si le syndicat est en difficulté :
- Impayés > 25% du budget prévisionnel
- Dettes fournisseurs importantes
- Incapacité à assurer la conservation de l'immeuble

### Administration provisoire (art. 29-1 loi 1965)

Le tribunal peut désigner un administrateur provisoire qui se substitue au syndic et, le cas échéant, à l'AG pour prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.
