# Budget Prévisionnel et Appels de Fonds

## Budget Prévisionnel

### Définition

Le budget prévisionnel est le document financier prévoyant les charges courantes de la copropriété pour l'exercice à venir. Il est voté chaque année en AG à la majorité de l'art. 24.

### Contenu

Le budget est ventilé par postes de charges :

| Poste | Exemples |
|-------|----------|
| Nettoyage parties communes | Contrat ménage, produits |
| Espaces verts | Entretien jardin, taille |
| Chauffage collectif | Gaz/fioul, entretien chaudière |
| Eau froide | Consommation commune, compteurs |
| Électricité parties communes | Éclairage, minuteries, VMC |
| Ascenseur | Contrat maintenance, réparations |
| Assurance immeuble | Multirisques, RC |
| Honoraires syndic | Gestion courante (forfait annuel) |
| Frais postaux et administratifs | LRAR, copies, extranet |
| Frais bancaires | Tenue de compte |
| Petites réparations | Plomberie, serrurerie, électricité |
| Désinsectisation / dératisation | Contrat annuel |
| Contrats d'entretien divers | Portail, interphone, extincteurs |
| Honoraires divers | Expert-comptable, géomètre |
| Imprévu / Divers | Marge de sécurité (2-5%) |

### Préparation

1. Reprendre le réalisé N-1 (charges réelles de l'exercice clos)
2. Identifier les variations prévisibles (augmentation contrats, travaux, sinistres)
3. Ajouter une marge d'imprévus (2-5%)
4. Comparer avec le budget N-1 et expliquer les écarts
5. Présenter au conseil syndical avant l'AG
6. Soumettre au vote en AG

Voir template : [templates/budget-previsionnel.md](../templates/budget-previsionnel.md)

## Appels de Fonds

### Provisions sur charges courantes (art. 14-1 loi 1965)

Le budget prévisionnel est divisé en provisions trimestrielles.

**Calcul par copropriétaire :**
```
Provision = (Budget prévisionnel × Tantièmes du lot / Tantièmes totaux) / 4
```

**Calendrier type :**
| Trimestre | Exigibilité | Couverture |
|-----------|-------------|-----------|
| T1 | 1er janvier | Janvier, Février, Mars |
| T2 | 1er avril | Avril, Mai, Juin |
| T3 | 1er juillet | Juillet, Août, Septembre |
| T4 | 1er octobre | Octobre, Novembre, Décembre |

Le calendrier exact dépend de la date de début de l'exercice comptable.

**Clés de répartition :**
- Charges générales → tantièmes de parties communes générales
- Charges spéciales (ascenseur, escalier, chauffage) → tantièmes spéciaux si prévus au règlement de copropriété

### Provisions pour travaux votés

Appels de fonds spécifiques, distincts des provisions courantes. Le montant et l'échéancier sont fixés par l'AG.

**Calcul :**
```
Appel travaux = Montant voté × Tantièmes du lot / Tantièmes totaux
```

L'AG peut décider d'un paiement en une ou plusieurs fois.

### Fonds de Travaux (art. 14-2 loi 1965)

**Obligatoire** depuis la loi ALUR pour toutes les copropriétés de plus de 10 lots à usage de logement, bureaux ou commerce (ou dont le DTG ne fait pas apparaître de besoin de travaux dans les 10 ans).

**Minimum** : 5% du budget prévisionnel.

**Caractéristiques :**
- Le fonds est attaché aux lots (pas au copropriétaire). En cas de vente, les cotisations restent acquises au syndicat.
- Les sommes sont déposées sur un compte séparé rémunéré (livret A syndic, par exemple)
- L'AG peut voter un taux supérieur à 5%
- L'AG peut décider de suspendre les cotisations si le fonds dépasse le budget prévisionnel

## Régularisation Annuelle

À la clôture de l'exercice, le syndic compare les charges réelles aux provisions appelées.

### Trop-perçu (provisions > charges réelles)

Le solde est porté au crédit du copropriétaire. Il peut être :
- Déduit du prochain appel de fonds
- Remboursé sur demande

### Insuffisance (charges réelles > provisions)

Le solde est porté au débit du copropriétaire. Un appel de fonds complémentaire est émis.

### Calcul de la régularisation

```
Régularisation = Charges réelles × (Tantièmes / Total) - Provisions appelées
```

Si positif → le copropriétaire doit un complément.
Si négatif → le copropriétaire a un avoir.

## Exigibilité

- **Provisions courantes** : exigibles le premier jour de chaque trimestre (art. 14-1)
- **Travaux votés** : exigibles selon l'échéancier voté en AG
- **Régularisation** : exigible après l'approbation des comptes en AG
- **Fonds de travaux** : même exigibilité que les provisions courantes

## Répartition des Charges (art. 10 loi 1965)

**Deux catégories :**

1. **Charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration** → réparties selon les tantièmes de parties communes
2. **Charges relatives aux services collectifs et équipements communs** → réparties selon l'utilité objective pour chaque lot (ex: ascenseur, chauffage)

La répartition est fixée dans le règlement de copropriété. Toute modification nécessite l'unanimité (art. 11 loi 1965), sauf si elle résulte de travaux votés.
