# Règles de Majorité en Copropriété

## Vue d'Ensemble

| Majorité | Définition | Calcul |
|----------|-----------|--------|
| **Art. 24** (majorité simple) | Majorité des voix des copropriétaires **présents, représentés ou ayant voté par correspondance** | > 50% des voix exprimées |
| **Art. 25** (majorité absolue) | Majorité des voix de **tous** les copropriétaires (présents ou non) | > 50% des tantièmes totaux |
| **Art. 25-1** (passerelle) | Si art. 25 non atteint mais 1/3 des voix obtenu, second vote à l'art. 24 | Immédiat ou dans 3 mois |
| **Art. 26** (double majorité) | Majorité des copropriétaires (en nombre) détenant au moins 2/3 des tantièmes | Majorité en nombre ET 2/3 des voix |
| **Unanimité** | Accord de tous les copropriétaires | 100% des tantièmes |

## Article 24 : Majorité Simple

**Calcul** : majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Les abstentions ne comptent PAS dans le calcul.

**Décisions relevant de l'art. 24 :**

- Approbation des comptes du syndic
- Vote du budget prévisionnel
- Travaux d'entretien et de maintenance courante
- Travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble
- Travaux nécessaires à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants
- Adaptation, suppression ou ajout de boîtes aux lettres
- Autorisation de travaux d'accessibilité
- Travaux d'économies d'énergie ou de réduction de gaz à effet de serre (hors changement d'équipement collectif)
- Décision d'engager un diagnostic technique global (DTG)
- Suppression du poste de gardien ou de concierge (si pas de changement d'affectation du local)
- Autorisation permanente de la police d'accéder aux parties communes
- Cotisation au fonds de travaux (montant ≥ 5% du budget prévisionnel)

## Article 25 : Majorité Absolue

**Calcul** : majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents ou non.

**Décisions relevant de l'art. 25 :**

- Élection et révocation du syndic
- Élection et révocation des membres du conseil syndical
- Autorisation donnée au syndic de contracter un emprunt au nom du syndicat
- Autorisation donnée au syndic d'agir en justice
- Travaux d'amélioration (sauf ceux de l'art. 26)
- Installation d'un réseau de communications électroniques
- Modification de la répartition des charges résultant de travaux
- Individualisation des contrats de fourniture d'eau
- Installation de compteurs individuels (eau, chauffage)
- Suppression du service de gardiennage avec changement d'affectation du local
- Modalités de réalisation et d'exécution des travaux obligatoires (ravalement, mise en conformité)
- Décision de constituer une provision spéciale pour travaux
- Travaux d'économies d'énergie impliquant un changement d'équipement collectif

## Article 25-1 : Passerelle

**Mécanisme de la passerelle :**

Si la résolution n'a pas recueilli la majorité de l'art. 25 mais a obtenu au moins **1/3 des voix de tous les copropriétaires** :

1. L'AG peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité de l'art. 24
2. Ou une nouvelle AG est convoquée dans un délai de **3 mois** et statue à la majorité de l'art. 24

**Condition** : le projet a recueilli au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires au premier vote.

## Article 26 : Double Majorité

**Calcul** : majorité des copropriétaires **en nombre** détenant au moins **2/3 des tantièmes** de parties communes.

⚠️ Double condition :
- Majorité en nombre de copropriétaires (personnes, pas voix)
- ET au moins 2/3 des tantièmes de copropriété

**Décisions relevant de l'art. 26 :**

- Actes d'acquisition immobilière ou de disposition (vente de parties communes)
- Modification du règlement de copropriété (si elle porte sur la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes)
- Travaux comportant transformation, addition ou amélioration
- Demande d'individualisation des contrats (eau, énergie)
- Suppression du poste de gardien avec vente du local
- Installation d'un ascenseur

**L'art. 26 ne peut jamais imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance.**

## Unanimité

**Toutes les voix de tous les copropriétaires sont requises.**

**Décisions relevant de l'unanimité :**

- Modification de la répartition des charges (art. 11)
- Aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble
- Changement de destination de l'immeuble
- Suppression d'un droit de jouissance privative

## Tableau Récapitulatif Décisions / Majorités

| Décision | Majorité |
|----------|----------|
| Approbation des comptes | Art. 24 |
| Budget prévisionnel | Art. 24 |
| Travaux de conservation / entretien courant | Art. 24 |
| Travaux urgents (conservation immeuble) | Art. 24 |
| Cotisation fonds de travaux | Art. 24 |
| Élection / révocation du syndic | Art. 25 |
| Élection conseil syndical | Art. 25 |
| Travaux d'amélioration | Art. 25 |
| Autorisation d'agir en justice | Art. 25 |
| Installation compteurs individuels | Art. 25 |
| Changement d'équipement collectif (énergie) | Art. 25 |
| Vente de parties communes | Art. 26 |
| Modification du règlement (jouissance/usage) | Art. 26 |
| Travaux de transformation | Art. 26 |
| Modification répartition des charges | Unanimité |
| Changement de destination | Unanimité |

## Calcul Pratique

**Exemple : copropriété de 20 lots, 10 000 tantièmes total**

- Art. 24 : si 12 copropriétaires présents/représentés = 7 200 tantièmes → il faut > 3 600 voix pour adopter
- Art. 25 : il faut > 5 000 voix (quel que soit le nombre de présents)
- Art. 25-1 : si 4 500 voix pour (< 5 000) mais > 3 333 (1/3 de 10 000) → passerelle possible
- Art. 26 : il faut > 10 copropriétaires (en nombre) ET > 6 667 tantièmes
- Unanimité : 10 000 tantièmes, 20 copropriétaires d'accord
