# Droit Immobilier

Référence complète pour les transactions immobilières : frais de notaire, diagnostics, urbanisme, préemption, copropriété.

## Frais de Notaire (Acquisition dans l'Ancien)

### 1. Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO)

**Base légale** : art. 1594 D CGI, art. 1594 F quinquies CGI

| Composante | Taux | Base légale |
|------------|------|-------------|
| Taxe départementale (base) | 3,80% | art. 1594 D CGI |
| Taxe départementale (majorée, quasi-totalité des départements) | 4,50% | art. 1594 D CGI |
| Taxe départementale (hausse 2025, 73 départements) | 5,00% | Loi de finances 2025, art. 116 |
| Taxe communale additionnelle | 1,20% | art. 1584 CGI |
| Prélèvement pour l'État | 2,37% de la taxe départementale | art. 1647-1° CGI |

**Total DMTO courant :**
- Département à 4,50% : **5,81%** du prix
- Département à 5,00% : **~6,37%** du prix

**Hausse de 0,5 point (2025) :**
- Votée par 73 départements (sur 101)
- Applicable du 1er avril 2025 au 31 mars 2028
- **Exclusion primo-accédants** : les acquéreurs d'un premier logement en résidence principale ne sont pas soumis à la hausse de 0,5 point

**Exonérations et réductions :**
- Vente de logements neufs soumis à TVA : taxe de publicité foncière à 0,715% seulement
- Marchands de biens (engagement de revente dans 5 ans) : DMTO réduit
- Logements sociaux : exonération sous conditions
- Zones de revitalisation rurale (ZRR) : taux réduit possible

### 2. Contribution de Sécurité Immobilière (CSI)

**Base légale** : art. 878 à 881 CGI

| Opération | Taux | Minimum |
|-----------|------|---------|
| Publication d'un acte de vente | 0,10% | 15 EUR |
| Inscription d'hypothèque | 0,05% | 15 EUR |

### 3. Débours

Frais engagés par le notaire pour le compte de l'acquéreur :

| Poste | Montant estimé |
|-------|---------------|
| État hypothécaire | 30 à 50 EUR |
| Extrait cadastral | 15 à 30 EUR |
| Certificat d'urbanisme | 0 EUR (gratuit) |
| Documents copropriété | 200 à 500 EUR |
| Géomètre (si nécessaire) | 500 à 2 000 EUR |
| Divers (courriers, copies, timbres) | 100 à 300 EUR |
| **Total estimé** | **800 à 1 600 EUR** |

### 4. Total des Frais (Ancien)

Pour un bien à 200 000 EUR (département à 4,50%) :

| Poste | Montant |
|-------|--------:|
| DMTO (5,81%) | 11 620 EUR |
| Émoluments TTC | ~2 394 EUR |
| CSI (0,10%) | 200 EUR |
| Débours (estimation) | 1 000 EUR |
| **Total** | **~15 214 EUR** |
| **Soit** | **~7,6% du prix** |

### 5. Frais de Notaire (Neuf / VEFA)

**Base légale** : art. 691 CGI

| Composante | Taux |
|------------|------|
| Taxe de publicité foncière | 0,715% du prix HT |
| Émoluments | Même barème dégressif |
| CSI | 0,10% |

**Total neuf : environ 2% à 3% du prix TTC.**

## Diagnostics Obligatoires (DDT)

**Base légale** : art. L271-4 à L271-6 Code de la construction et de l'habitation

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente.

### Diagnostics systématiques

| Diagnostic | Condition | Validité | Base légale |
|-----------|-----------|---------|-------------|
| **DPE** (Performance énergétique) | Toujours | 10 ans | art. L126-26 CCH |
| **ERP** (État des Risques et Pollutions) | Zone à risques | 6 mois | art. L125-5 C. env. |
| **Loi Carrez** | Lots de copropriété | Illimitée | Loi n°96-1107 du 18/12/1996 |

### Diagnostics conditionnels

| Diagnostic | Condition | Validité | Base légale |
|-----------|-----------|---------|-------------|
| **Audit énergétique** | Maisons DPE E, F ou G | 5 ans | art. L126-28-1 CCH |
| **Amiante** (DAPP) | Permis avant 01/07/1997 | Illimitée si négatif | art. R1334-14 CSP |
| **Plomb** (CREP) | Construction avant 01/01/1949 | Illimitée si négatif, 1 an si positif | art. L1334-5 CSP |
| **Électricité** | Installation > 15 ans | 3 ans | art. L134-7 CCH |
| **Gaz** | Installation > 15 ans | 3 ans | art. L134-6 CCH |
| **Termites** | Zone déclarée par arrêté préfectoral | 6 mois | art. L133-6 CCH |
| **Assainissement** | Non raccordé au tout-à-l'égout | 3 ans | art. L1331-11-1 CSP |
| **Bruit** | Proximité aéroport (zone PEB) | Informatif | art. L112-11 C. urb. |
| **Mérule** | Zone déclarée par arrêté préfectoral | Informatif | art. L133-8 CCH |

### Passoires thermiques (interdiction de location)

| DPE | Interdiction de location | Base légale |
|-----|-------------------------|-------------|
| G | Depuis le 1er janvier 2025 | Loi Climat et Résilience, art. 160 |
| F | À partir du 1er janvier 2028 | Loi Climat et Résilience, art. 160 |
| E | À partir du 1er janvier 2034 | Loi Climat et Résilience, art. 160 |

**Impact sur la vente** : un acquéreur doit être informé de l'interdiction actuelle ou future de louer le bien.

## Droits de Préemption

### Droit de Préemption Urbain (DPU)

**Base légale** : art. L210-1 à L213-18 Code de l'urbanisme

| Point | Détail |
|-------|--------|
| Bénéficiaire | Commune (ou EPCI par délégation) |
| Champ | Zones U et AU du PLU |
| Notification | DIA (Déclaration d'Intention d'Aliéner) envoyée par le notaire |
| Délai de réponse | 2 mois (silence = renonciation) |
| DPU renforcé | Zones définies par délibération, permet la préemption même pour les donations |

### Droit de Préemption SAFER

**Base légale** : art. L143-1 à L143-16 Code rural

| Point | Détail |
|-------|--------|
| Bénéficiaire | SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural) |
| Champ | Biens à vocation agricole |
| Notification | Par le notaire |
| Délai de réponse | 2 mois |

### Droit de Préemption du Locataire

**Base légale** : art. 15-II loi du 6 juillet 1989

| Point | Détail |
|-------|--------|
| Condition | Congé pour vente donné au locataire |
| Délai | Les 2 premiers mois du délai de préavis |
| Effet | Le locataire dispose d'un droit prioritaire d'achat |

### Hiérarchie des droits de préemption

1. Droit de préemption du locataire (logement d'habitation)
2. DPU de la commune
3. Droit de préemption SAFER (biens agricoles)

## Urbanisme

### PLU (Plan Local d'Urbanisme)

**Vérifications avant vente :**
- Zonage du bien (U, AU, A, N)
- Règles de constructibilité (hauteur, emprise, CES)
- Servitudes d'utilité publique
- Emplacements réservés
- Zones de protection du patrimoine

**Source** : Géoportail de l'Urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr)

### Certificat d'Urbanisme

| Type | Contenu | Validité |
|------|---------|---------|
| CUa (informatif) | Règles applicables, servitudes, taxes | 18 mois |
| CUb (opérationnel) | Faisabilité d'un projet précis sur le terrain | 18 mois |

Demande gratuite en mairie. Délai d'instruction : 1 mois (CUa) ou 2 mois (CUb).

## Copropriété

### Documents obligatoires (loi ALUR)

**À fournir à l'acquéreur :**
- Règlement de copropriété et état descriptif de division
- PV des 3 dernières AG
- Fiche synthétique de la copropriété
- Carnet d'entretien de l'immeuble
- Diagnostic technique global (si réalisé)
- Plan pluriannuel de travaux (obligatoire depuis 2023)
- Montant du fonds de travaux
- Montant des charges courantes et travaux votés
- Impayés du copropriétaire vendeur
- Impayés globaux de la copropriété (état des créances)

### Loi Carrez

**Base légale** : loi n°96-1107 du 18 décembre 1996

- Obligatoire pour les lots de copropriété
- Surface privative avec hauteur sous plafond ≥ 1,80 m
- Exclusion : caves, garages, parkings, lots < 8 m²
- Marge d'erreur tolérée : 5% (au-delà, réduction de prix possible)

## Servitudes

### Servitudes légales (Code civil)

| Servitude | Article | Détail |
|-----------|---------|--------|
| Écoulement des eaux | art. 640-641 | Le fonds inférieur doit recevoir les eaux naturelles |
| Distances de plantation | art. 671-672 | 2m (arbres > 2m) ou 0,50m (haies et arbustes ≤ 2m) |
| Vue et jour | art. 675-680 | Vue droite à 1,90m, vue oblique à 0,60m |
| Passage (enclave) | art. 682-685 | Droit de passage si fonds enclavé |
| Mitoyenneté | art. 653-673 | Mur mitoyen : entretien partagé |

### Servitudes d'utilité publique (SUP)

Inscrites au PLU, consultables via le Géoportail de l'Urbanisme :
- Servitudes de protection du patrimoine
- Servitudes liées aux réseaux (électricité, gaz, eau, télécoms)
- Servitudes liées aux infrastructures de transport
- Servitudes liées aux risques naturels et technologiques

## Viager

### Calcul

**Éléments du viager :**
- Valeur vénale du bien
- Valeur de l'usufruit ou du droit d'usage et d'habitation (DUH)
- Bouquet = somme versée comptant
- Rente = somme versée périodiquement

**Formule simplifiée :**
```
Capital à convertir en rente = Valeur vénale - Bouquet - Valeur DUH
Rente mensuelle = Capital / Coefficient de conversion (tables de mortalité)
```

**Coefficient de conversion** : basé sur les tables de mortalité INSEE et un taux technique.

**Viager libre** : pas de DUH à déduire (le bien est livré libre).
**Viager occupé** : DUH déduit (généralement évalué entre 40% et 60% de la valeur vénale selon l'âge).

### Fiscalité du viager

| Pour le vendeur (crédirentier) | Détail |
|-------------------------------|--------|
| Plus-value immobilière | Sur le bouquet (exonération RP) |
| IR sur la rente | Fraction imposable selon l'âge (art. 158-6 CGI) : 70% (< 50 ans), 50% (50-59 ans), 40% (60-69 ans), 30% (≥ 70 ans) |

| Pour l'acquéreur (débirentier) | Détail |
|-------------------------------|--------|
| DMTO | Sur la valeur vénale en pleine propriété |
| Déduction de la rente | Non déductible (sauf viager professionnel) |

## VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement)

**Base légale** : art. 1601-1 à 1601-4 Code civil, art. L261-1 à L261-22 CCH

### Spécificités

| Point | Détail |
|-------|--------|
| Contrat de réservation | Dépôt de garantie max 5% (livraison < 1 an) ou 2% (1-2 ans) |
| Paiement échelonné | 35% fondations, 70% hors d'eau, 95% achèvement, 5% livraison |
| Garantie financière d'achèvement (GFA) | Obligatoire (banque ou assureur) |
| Délai de rétractation | 10 jours à compter de la notification (art. L271-1 CCH) |
| Frais de notaire | Réduits (taxe de publicité foncière à 0,715%) |
